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住宅ローン支払中の家の財産分与。離婚時に名義変更できない場合に起こり得る4つのトラブル

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森本 由紀

森本 由紀

行政書士、AFP(日本FP協会認定)、離婚カウンセラー。行政書士ゆらこ事務所・離婚カウンセリングYurakoOffice代表。法律事務所勤務を経て、2012年に行政書士として独立。メイン業務は協議離婚のサポート。養育費、財産分与など離婚の際のお金の問題や離婚後の生活設計に関するアドバイスなど、離婚する人の悩みを解決するためトータルなサポートを行っています。法人設立や相続に関する業務にも力を入れています。

この記事のポイント

  • 離婚時の財産分与で住宅ローン支払中の家をもらっても名義変更できなければ意味がない
  • 住宅ローン支払中の夫名義の家を妻名義に変更するのは困難なケースが多い
  • 離婚後住宅ローン支払中の夫名義の家に妻が住んでいると出て行かなければならなくなるリスクがある

離婚後、子供を引き取るのはほとんどのケースで妻です。親は「子供の住環境を変えたくない」と思うものですから、離婚後は妻が家に住み続けたいことが多いでしょう。

しかし、離婚時に妻が財産分与で家をもらっても、住宅ローン支払中は名義変更ができないことがあります。

本記事では、夫が住宅ローンを支払っている不動産を離婚時の財産分与で妻が譲り受ける場合、名義変更しないまま住み続けたらどんなトラブルが起こるかについて説明します。

離婚時に住宅ローン支払中の家はなぜ名義変更できない?

離婚時に住宅ローン返済中の家は、家の売却価格よりも住宅ローン残高が少ない「アンダーローン」の場合には、財産分与が可能です。

ただし、財産分与により夫から妻に家を譲渡するにしても、家の名義を妻に変更できないことがあります。

住宅ローン支払中の家の名義変更には債権者である金融機関の承諾が必要ですが、金融機関が夫から妻への名義変更を認めてくれないことが多いからです。

 

住宅ローン支払中の家の財産分与については、こちらの記事をご参照ください。

 

家の名義を変更するなら債務者も変更する必要がある

住宅ローンは自らが住む家の購入資金を借りるものですから、家の名義を妻に変更したい場合には、住宅ローンの債務者も妻に変更する必要があります。

出て行く夫が債務者で、離婚により他人になる妻が家の名義人というのは、基本的にNGです。

 

宅ローンの債務者や家の名義を妻側に変更するには、金融機関の審査を受ける必要があります。

妻が離婚するまで専業主婦やパートだった場合には、通常は審査に通りません。

住宅ローン支払中の夫名義の家を妻名義に変更するのは、妻側にかなりの収入がなければ難しいのが現実です。

 

結局、離婚時の財産分与で家をもらっても、名義変更できなければ家を完全に手に入れることはできないのです。

離婚時に家を譲り受けても名義変更ができない場合には、家を売却して売却代金を分ける形で財産分与することを考えた方がよいでしょう。

 

夫名義の家に妻が住み続けるのはリスクがある

たとえば、妻が家に住み続けるために、夫婦間で以下のような約束をしても、リスクが伴います

  • 養育費や慰謝料がわりに、夫にそのまま住宅ローンを払ってもらう
  • 自分から毎月夫に住宅ローン返済分を渡し、夫にそのまま住宅ローンを払ってもらう
  • 夫に毎月家賃を払い、住宅ローン完済まで夫に家を賃貸してもらう

 

以下に、夫が住宅ローン債務者・名義人である家に妻が住み続けた場合に想定される4つのトラブルをご紹介します。

住宅ローン支払中の不動産の財産分与では、こうしたトラブルが起こり得ることを十分理解しておき、リスクの少ない方法を選ぶことが大切です。

 

トラブル1:夫が住宅ローン支払いを怠れば家を追い出されることに!

いちばんのリスクは、債務者である夫が最後まで住宅ローンを払ってくれなければ、妻は家を出て行かなければならないことです。

夫が住宅ローンを支払わなくなれば、金融機関は住宅に設定している抵当権にもとづき、住宅を競売にかけてお金を回収します。

家が競売にかけられて他人のものになってしまったら、妻は有無を言わさず家を追い出されてしまうことになります。

 

離婚するときに養育費や慰謝料の支払いの約束をしても、途中で払わなくなる人はたくさんいます。

もし夫がお金に困ったら、たとえ養育費や慰謝料代わりであっても、自分の住んでいない家の住宅ローンの支払いはやめる可能性が高いでしょう。

住宅ローン返済分のお金を夫に渡している場合でも、夫から必ず金融機関へ支払いが行われる保証はありませんから、リスクはあります。

 

トラブル2:契約違反を理由に一括返済を迫られるかも!

住宅ローン支払中の家に債務者である夫が住んでいないことが金融機関にバレたときには、契約違反であるとして、残りのローンの一括返済を要求されるリスクがあります。

住宅ローンというのは、本人の生活の基盤となる住宅の購入資金として、他のローンよりも金利が抑えられています。

住宅ローン契約では、債務者本人がその住宅に住むことが条件となっており、契約違反をした場合には残りのローンを一括返済するといった条項が盛り込まれています。

一括返済を請求されても払うことができなければ、やはり家は競売にかけられてしまうことになります。

 

トラブル3:夫に万一のことがあっても団信が使えない?!

夫が住宅ローンをきちんと払う意思を持っていても、夫に万一のことがあったら、住宅ローンが払われなくなってしまいます。

団体信用生命保険(団信)に加入していれば、残りのローンは完済になりますが、離婚後に夫名義の家に妻が住み続けているケースでは、団信が使えない可能性があります

 

元妻は離婚した後は他人ですから、元夫に万一のことがあっても、団信の請求の手続きができません。

相続人である元夫の親族の協力が得られなければ、団信がおりず、家を出て行かなければならないリスクがあります。

 

トラブル4:住宅ローン支払中の家を賃貸してもらうのはNG!

住宅は夫名義のままにしておき、夫との間で賃貸借契約書を作成し、賃貸してもらう方法であれば問題ないと考えがちです。

しかし、夫と賃貸借契約を結んだだけでは決して安心できません

 

トラブル2の説明でも書いた通り、住宅ローンは自分が住む家の購入資金を借りるものです。

住宅ローン支払中の家を出て行って他人に賃貸する場合には、不動産投資ローンなどの賃貸物件に使えるローンに借り換えるのが原則です。

借り換えの際には当然審査がありますから、審査に通らない場合には別の方法を考えなければなりません。

 

仮に審査に通ったとしても、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなります。

夫の返済の負担を考えると、家賃を安くはしてもらえないでしょう。

住宅ローンのままこっそり賃貸借することを考えるかもしれませんが、契約違反ですから、金融機関にバレると一括返済を迫られるリスクがあります。

 

名義変更できない家に住み続けたいならどんな方法がある?

財産分与で家をもらえるにしても、住宅ローン支払中で名義変更ができない場合には、家をもらえないのと同じことになってしまいます。

家をもらえなくてもよいけれど、今の家に住み続けることを重視したいという場合には、次のような方法を検討してみましょう。

 

住む期間を限定し公正証書で約束

「子供の進学時期に合わせて引っ越したい」「今すぐ引っ越しは無理だけれど、仕事が見つかって落ち着いたら引っ越したい」というような場合には、期間限定で夫名義の家に住ませてもらう方法があります。

この場合には、家の明け渡し期限を設定し、その期間の住宅ローンの支払いをどうするかを決めた上で、公正証書にしておきます

たとえば、養育費をもらうかわりに住宅ローンを払ってもらう場合、公正証書を作成しておけば養育費の不払いで強制執行できますから、夫に住宅ローンを払ってもらえる可能性が高くなります。

 

リースバックにより他人から賃貸してもらう

リースバックとは、家を第三者(不動産会社や投資家など)に買い取ってもらい、第三者から賃貸してもらって住み続ける方法です。

離婚後は、元夫から家を賃貸してもらうよりも、リースバックにより投資目的の第三者に賃貸してもらう方が安心です。

 

リースバックなら、買取時に代金を一括で払ってもらえるので、住宅ローンを完済してプラスになった分を財産分与として現金で受け取ることもできます。

将来的に家を買い戻す契約も可能なので、家を最終的に自分のものにできる可能性もあります。

 

リースバックができるかどうかは、ローンや物件の状況によって変わってきますので、不動産会社に相談して検討しましょう。

 

まとめ

住宅ローンを差し引いても家の価値がプラスになる場合には家の財産分与はできますが、名義変更ができなければ意味がありません。

離婚時に住宅ローン支払中の家の財産分与をする場合には、売却して代金を分ける方法が無難です。

どうしても家に住み続けたい場合には、期間限定にするか、リースバックを考えてみましょう。