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これから住宅購入される方は必見!相談者から多い質問と注意点を独立系FPが紹介

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佐藤 元宣

佐藤 元宣

佐藤元宣FP事務所代表、日本FP協会CFP(R)認定者、1級ファイナンシャルプランニング技能士。 税理士や社会保険労務士といった士業事務所経験と保険代理店を行った経験などを活かし、生活する上で避けて通れない「お金」の相談に幅広く応じている独立系FP。家計の収支状況と専門性を融合したプランニングを提供しています。

これから住宅購入を検討されている方からしますと、住宅ローンや住宅購入諸費用をはじめ、住宅購入にかかる税金など、疑問や悩みはたくさんお持ちだと思います。

住宅購入は、人生で最も高い買い物であるとも言われますが、だからこそ、確実に失敗しないような対策や計画を立てて臨むことがとても重要です。

本記事では、独立系FP事務所を開業している筆者が、住宅購入予定の相談者から受けた質問などを通じて、特に多かった質問や気を付けていただきたい注意点をまとめて紹介していきます。

住宅購入予定の方で、特に多い質問と注意点を紹介

本記事で紹介する質問は、あくまでも筆者自身の実務経験則の中で、特に多い質問の紹介となりますが、質問に対するアドバイスや注意点につきましては、これから住宅購入予定がある方には参考になると思います。

 

私は、いくらまで住宅ローンを借りられますか?

筆者自身が、この質問を受けますと、またか!という気持ちになるのが率直なところなのですが、住宅ローンの借入金額を検討する上で大切なことは、借入可能額ではなく返済可能額を明確にしておくことです。

借入可能額とは、ざっくり説明しますと、年収などの収入から金融機関が融資しても良いとされる金額を機械的に算出したものです。

ただし、実際に、借入可能額を限度額いっぱいで申し込みをしたとしても、住宅ローンの審査に通過する保証はなく、むしろ、審査に落とされてしまう場合や審査に通過したとしても、厳しい住宅ローンの返済を長い間に渡って継続していかなければならない可能性が高くなってしまいます。

そのため、後述する返済可能額がどのくらいになるのか考えることがとても重要です。

 

毎月いくらなら余裕を持って返済していくことができるか考えましょう

住宅ローンは、1000万円単位の大金を何十年もかけて少しずつ返済していくものですから、大切なことは、毎月余裕を持って住宅ローンを返済していくことができる金額を明確にしておくことです。

これを返済可能額と言い、手取収入から生活費などといった毎月の支出を差し引きし、さらに、毎月の貯蓄なども差し引いた後の実際に残る金額で考える必要があります。

 

固定資産税や都市計画税、火災保険や地震保険の支出も考えた資金計画を

住宅ローンの本審査に通過し、住宅購入をすることができた場合、住宅ローンの返済が毎月始まることになりますが、これに加えて、毎年、固定資産税や都市計画税の納税をしていかなくてはなりません。

お住まいの地域によっては、都市計画税がかからないところもありますが、少なくとも、固定資産税は毎年納税義務が発生することになりますので、この納税資金を準備しておくための資金計画をあらかじめ立てておくことも視野に入れておく必要があります。

また、住宅ローンの融資を受けるために加入義務がある火災保険は、現在、補償期間が最長で10年間までのものになっていることから、単純計算で、10年後には、新たに火災保険へ加入する必要があります。

そのため、将来かかる火災保険料や地震に備えるための地震保険の支出も考えた資金計画も合わせて必要になってきます。

 

住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利のどちらが良いのですか?

住宅ローンの金利は、変動金利の方が固定金利よりも利率が低いため、毎月の返済金額が固定金利よりも少なくて済むことは確かです。

ただし、変動金利は、その名前の通り、金利が一定のルールの下、変動することになりますので、変動金利の特徴やリスクを理解した上で選ばなければなりません。

 

住宅ローンの変動金利と固定金利の特徴

住宅ローンの変動金利は、半年ごとに金利が見直される特徴があるほか、5年ごとに返済金額が上下変動し、さらに、125%ルールといった3つの特徴がおもだったものとしてあげられます。

ちなみに、125%ルールとは、5年ごとに住宅ローンの返済金額が見直される際、仮に、金利が上昇して毎月の返済金額が多くなったとしても、これまでの返済金額の1.25倍が上限となるルールです。

たとえば、毎月10万円の住宅ローンを返済していたものとし、金利が上昇したことによって毎月の住宅ローンの返済金額が増加したとしても、12.5万円(10万円×1.25倍)までが返済金額の上限になるといったイメージです。

一方、固定金利は、変動金利に比べて金利が高いことから、毎月の返済金額が多くなるのは確かですが、完済までの金利が一定のため、返済金額や支払利息を含めた完済までの総返済金額が確定する特徴があります。

そのため、住宅ローンの返済計画が立てやすいほか、返済金額の増加を気にすることはないメリットが得られます。

 

マニュアル的だけど、とても大切な変動金利と固定金利の選び方

変動金利と固定金利の特徴について大まかに紹介しましたが、基本的に変動金利は、お金に余裕のある方に向いていると言われ、固定金利は、お金に余裕のない方に向いていると言われます。

この理由は、金利上昇による返済金額の増加が、毎月の安定した返済を妨げてしまうリスクがあるといったことがおもだった理由として考えられますが、住宅ローンの申し込みを検討している方の多くは、目に見える部分の金利や返済金額で意思決定している方が多く見られる印象を受けます。

もちろん、完済まで大きな金利変動がない場合は、固定金利よりも変動金利の方が有利であることも確かでありますから、この辺は、住宅ローンを検討している方の考え方に委ねる必要があることも間違いありません。

ただし、住宅ローンとのお付き合いは、長ければ30年や35年といった長期間になりますので、仮に、変動金利を選ぶ場合は、この間に渡って金利変動が大きくなってしまうリスクを十分承知した上で選ぶことが大切です。

 

住宅ローンの返済期間は、どのように決めたら良いでしょうか?

住宅ローンの返済期間は、長ければ長い程、結果として借入元金と支払利息を合わせた総返済金額が多くなってしまうデメリットがあります。

しかしながらその一方で、住宅ローンの返済期間が長い程、毎月の返済金額を少なくすることができるため、毎月厳しい返済金額にならないような工夫をご自身で図ることができるメリットがあります。

また、定年退職や年金支給前といった大きなライフイベント前に住宅ローンを完済できることが望ましいことから、後述する、住宅ローンの繰上返済を計画的に賢く活用することも視野に入れておくようにしたいものです。

 

住宅ローンの利息軽減は、繰上返済を計画的に活用しましょう

仮に、年齢が35歳の時に住宅ローンの融資を受けて、35年返済にした場合、完済する年齢が70歳になるため、無計画で住宅ローンを返済し続けますと、年金生活をしながら住宅ローンの返済を強いられることになります。

このような状況は、とても厳しい状態であると一般的に考えられますので、やはり、住宅ローンの繰上返済を計画的に活用した対策が求められます。

ちなみに、住宅ローンの繰上返済につきましては、同サイト内で詳しく紹介している記事がありますので、そちらを参照していただくものとして、本記事では、繰上返済の基本や方法についての紹介は割愛させていただきます。

既婚・独身どちらもOK!30代女性が知っておきたい住宅ローンの繰上返済と考え方

 

まとめ

住宅購入をする際、住宅ローンについて大切なポイントをしっかりと押さえることができれば、無理のない余裕を持った住宅ローンの返済を行うことができるのは確かです。

住宅ローンの無理のない返済を行うことができることは、結果として、住宅ローンの審査にも通過しやすくなることと大きく関係しているため、結果として、理想の住宅を購入できる結果につながります。

住宅購入は、住宅ローンの問題のほかに、住宅購入にかかる諸費用やその他のお金の問題も絡んできますので、住宅ローンだけに捉われずに、全体的なトータル面で資金計画を立てていくことが大切です。

 

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