- 奨学金があると原則として住宅ローン審査にマイナスとなる。
- 奨学金のある方でも住宅ローンを借りることはできる。
- 奨学金のある方が住宅ローン審査を申し込む際には返済比率を計算しておくようにしよう。
奨学金を返済中でも住宅ローンは組める？審査への影響と注意点をFPが解説
公開日：2020年3月17日
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住宅ローンを組むときにどのような影響があるか気になる方もいらっしゃるでしょう。本記事では、奨学金が住宅ローン審査に与える影響や、審査を出すときの注意点、計算方法などお伝えしていきます。
奨学金を返済中だと住宅ローン審査に影響するの？
自動車ローンなど一般的なローンは利用していないものの、学生時代に借りた奨学金が残っていて、住宅ローン審査にどう影響するのか心配といった方は多いのではないでしょうか。
奨学金には給付型と貸与型の2種類があり、給付型の場合は返済不要のため住宅ローン審査に影響はありませんが、貸与型の奨学金で住宅ローン審査時にまだ返済している場合には借入として見られてしまいます。
なお、貸与型には第一種奨学金と第二種奨学金の2種類があり利息の有無等の違いがありますが、基本的にはどちらであっても住宅ローン審査に影響が及びます。
住宅ローン審査に影響しない奨学金もある？
奨学金は原則として住宅ローン審査に影響が及びますが、奨学金の種類によっては審査に影響しないものもあります。
例えば、日本学生支援機構の奨学金は平成20年に個人信用情報機関に加盟しているため、平成20年以前に同機構から貸与を受けていた場合には住宅ローン審査時にばれない可能性が高いです。
なお、上記の場合あくまでも金融機関に申告しないという選択をすることになります。このため、住宅ローンの審査を申し込む金融機関の口座で奨学金の返済をしていないか確認しておく必要があります。
奨学金返済中でも住宅ローンを借入する方法
奨学金の貸与を受けていると原則として住宅ローン審査に影響が及ぶことをお伝えしました。とはいえ、奨学金があると不利にはなりますが住宅ローンを組めないわけではありません。
奨学金を完済して住宅ローンを組む
まずは住宅ローンの融資実行までの間に奨学金を完済する方法があります。これまで貯金してきた自己資金があるような場合や、ご両親から援助を受けられる場合で、奨学金を完済できるのであればこちらの方法を選ぶとよいでしょう。
住宅ローン融資実行までに完済できるのであれば、何の影響もなく住宅ローンの審査を受けることができます。
返済比率内に借入額を調整する
また、奨学金の返済額と新しく借りる住宅ローンの返済額、年収の額によっては奨学金があっても住宅ローンの融資を受けることは可能です。住宅ローンの審査では、借入可能額を計算する際に返済比率を用います。
返済比率を確認しよう
返済比率とは、年収の内、住宅ローンやその他ローンの返済額の比率がいくらになるのかを示すものです。返済比率は以下の計算式で計算できます。
- 返済比率＝住宅ローンやその他ローンの返済額÷年収×100（%）
例えば、年収400万円の方が住宅ローンで月に10万円、奨学金で月に2万円返済するようなケースでは、返済比率は（10万円+2万円×12カ月）÷400万円×100（%）＝36%となります。
住宅ローンの審査時には金融機関ごとに定められた返済比率以下に納めなければ融資を受けられません。例えば、住宅金融支援機構では以下のように返済比率が定められています。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30% | 35% |
つまり、上記の計算では返済比率が36%になっているため、借入額を少なくして住宅ローンの返済額を抑えなければ融資の審査承認を得ることはできません。
例えば、住宅ローンの返済額を9.5万円に抑えれば（9.5万円+2万円×12カ月）÷400万円×100（%）＝34.5%となるため、返済比率内に抑えることは可能となります。
ただし、利用条件内であっても返済比率が高いとそれだけ審査に不利となり、減額承認や否決になってしまうこともある点には注意が必要です。
審査金利を確認しよう
返済比率の計算方法についてお伝えしましたが、実は返済比率の計算において求める住宅ローン返済額は金融機関ごとに設定される審査金利で行われます。
例えば、借入期間35年、借入額3,000万円の場合、審査金利が1%であれば毎月返済額は約8.5万円ですが、審査金利が3%だと毎月返済額は約11.5万円になります。
フラット35の場合審査金利は実質金利（審査時点の融資金利）で計算されますが、民間の金融機関だと2～3%に設定されていることも多く、それだけ返済比率は高くなってしまいやすいです。
特に奨学金のある方が住宅ローン審査を受ける際には、先に金融機関に審査金利について確認しておくとよいでしょう。
奨学金に延滞歴がある場合どうなる？
奨学金があっても返済比率次第では借入できることをお伝えしましたが、奨学金の返済途中、何らかの理由で延滞してしまった場合はどうなるのでしょうか？
奨学金を延滞した履歴がある場合、個人信用情報にその旨が登録されることになります。住宅ローンの審査では個人信用情報に延滞歴が登録されている場合、大きなマイナス要因となります。
原則として、延滞歴が残っている限り住宅ローンを借りるのは非常に難しいと考えておきましょう。
延滞の理由は汲んでくれるの？
奨学金の返済を延滞した経験があるものの、その延滞の理由がうっかりであったり、返済口座を変更したことを忘れていたといったものだったりした場合、審査時にその理由を汲んでくれるものなのでしょうか？
これについても、基本的には延滞の理由を問わず審査には大きなマイナスになると考える必要があります。とはいえ、十分な年収があるなど条件がよいことを前提に、金融機関によっては積極的に検討してもらえることもあります。
この場合、延滞した当初の他の金融機関の口座で、当初返済できるだけのお金が十分にあったことを示すもの等を用意できるとよいでしょう。具体的にどのような書類が必要かについては個別に金融機関に確認する必要があります。
延滞歴を確認する方法
返済を延滞した場合でも、例えば返済日から2～3日後にうっかりに気付いて入金していたようなケースでは、個人信用情報に登録されていないことがあります。
また、延滞から年数が経っている場合にはその記録が消えている場合もあります。住宅ローンの審査では個人信用情報に記録が残っているかどうかで見られるため、心当たりがあるかたは信用情報機関に情報を請求するようにしましょう。
全銀協とJICC、CICのサイトでそれぞれ個人信用情報を請求できるので確認してみてください。
奨学金がある人が住宅ローン審査を申し込む際の注意点
ここでは、奨学金のある人が住宅ローン審査を申し込む注意点についてお伝えしていきたいと思います。
仮審査と本審査で違いはある？
住宅ローン審査では仮審査と本審査がありますが、何か違いがあるのでしょうか？金融機関により取扱いは異なりますが、一般的に仮審査は源泉徴収票等の所得証明書類や本人確認書類があれば申込できます。
一方、本審査は売買契約後に審査申込するもので、売買契約書や登記簿謄本、測量図など必要書類を全て揃えた上で審査申込をする必要があります。
奨学金がある場合、その返済予定表などを提出しなければなりません。仮審査では返済予定表なしで提出することもできますが、借入額や返済額について申込書に記載する必要があります。
多くの場合、仮審査で承認を得られれば本審査でも承認を得られる可能性が高いですが、仮審査で記入した借入額や返済額が、本審査で記入した実際のものと相違がある場合には審査結果が変わってしまうこともある点に注意しましょう。
必要書類を準備しておこう
上記の通り、住宅ローンの仮審査では所得を証明できるものや本人確認書類があれば審査申込自体は可能ですが、奨学金の借入があり、融資実行までに完済する予定がないのであれば、返済予定表を用意したうえで審査申込したほうがよいでしょう。
仮審査で承認を得たものの、売買契約書の本申し込みで否決となってしまってはそれまでの手間が台無しになってしまいます。延滞した覚えがあるのであれば、先に個人信用情報を取得しておくとより安心です。
妻が奨学金を返済している場合住宅ローンの審査に影響はあるの？
夫が住宅ローンの申込人である場合で、夫だけでなく妻にも奨学金がある場合、住宅ローンの審査に影響はあるのでしょうか？
通常、夫単独で審査申込するのであれば妻が奨学金を返済中であっても住宅ローン審査には影響しません。（ただし、金融機関によっては夫単独であっても世帯全体の収支を考慮するケースもあります）
一方、妻の収入を合算して審査申込するようなケースでは、妻の奨学金についても住宅ローン審査に影響が及びます。この場合、借入できるかどうかの計算は単独の場合と同様、返済比率を用いて計算されます。
妻が奨学金返済かつ収入合算するケースの返済比率の計算
例えば、夫の収入が300万円で奨学金の返済額が2万円/月、妻の収入が200万円で奨学金の返済額が2万円/月で、フラット35の返済額が10万円/月となる額を借入する場合、（10万円/月+2万円/月+2万円/月×12カ月）÷（300万円+200万円）×100（%）=33.6%となります。
上記ケースでは夫単独だと（10万円/月+2万円/月×12カ月）÷300万円＝48%なので、夫単独では審査申し込みできませんが、夫婦で収入合算すれば申込できる計算となります。
このように、夫婦で奨学金を返済しているようなケースでも収入合算することで審査申込に有利となることもあります。
奨学金と住宅ローンに関するまとめ
奨学金が住宅ローン審査に及ぼす影響や、奨学金の返済中でも住宅ローンを借りる方法、返済比率の計算方法などお伝えしました。奨学金は他の借入と同様、返済比率を計算したうえで、住宅ローンを含めた返済額が返済比率内でなければなりません。
奨学金のある方が住宅ローンの審査を受ける際には、本記事でご紹介した内容を元に自分で返済比率を計算できるようにしておくとよいでしょう。
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