- 住宅ローン選びは金利、団信、保証料をチェックする。
- 金利タイプをしっかりと比較しておく。
- 価値観に合う金融機関を選ぶ事。
住宅ローンの賢い選び方ガイド！3つのポイントをFPがわかりやすく解説
公開日：2020年2月11日
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憧れの戸建てやマンションを購入する時にお世話になるのは金融機関です。金融機関はそれぞれが住宅ローンの商品を取り揃えており、金利や団信等豊富なラインナップがあります。いざ返済が始まると中々見直しなどする機会は少ないかもしれません。
そこで、今回は住宅購入の入り口である住宅ローン選びのポイントを解説していきます。どの借入先にするかは自分次第ですが、賢い選び方をお伝えしていきますので、参考にしてみて下さいね。
住宅ローン選びのポイントは何？
住宅ローンを選ぶ時に皆さんなら何を基準に考えますか？金利タイプでしょうか、返済方法でしょうか、審査基準でしょうか？住宅ローンは色々あって何を基準に選んだら良いのか分かりませんよね。まずは選ぶポイントをご紹介していきますので、参考にしてみて下さい。
ポイント①金利
まず一番大切な部分ですが、金利が重要になります。誰もが低い金利を希望します。しかし、金利タイプには3つの選択肢があり、また各個人の審査状況や年収等によって商品選択が異なってきます。まずはご自身の価値観に合う金利を見つける事が大切です。
これから各金利タイプの特徴を解説しますので、どんな金利水準なのか、返済方法等も合せて参考にしてみて下さい。
あなたはどのタイプ？固定金利？変動金利？商品の特徴を比較
ここからは3つの金利タイプの特徴について解説します。皆さんはどの金利タイプが良いのか考えてみて下さい。
変動金利
変動金利は金利で言うと一番低い金利タイプになっています。恐らく3つの金利タイプを並べても一番低いでしょう。特徴として、言葉の様に、先々で金利が変動するのが特徴です。
先々と言っても、半年ごとに金利の見直しが行われます（主に4月、10月）。この時毎月の返済額が変わる事は無く、返済の充当額に変化が生じます。
充当額の変化については後述します。そして5年後に初めて返済額に変化が起きる事になります。この時金利水準が、借入当初とどれ位変化したのかは今の段階では誰も予測は不可能です。
しかし、金利水準の決定要因である政策金利は低い水準のままですので、ほぼ横ばいが続く見通しではないでしょうか。また5年後に金利が大幅に上昇してしまった場合の救済措置として、上限125%までの支払いにしかなりません。
例えばですが、毎月10万円の支払いだったとします。5年後に金利がどんなに上がっても12万5,000円までしか返済額は上がる事はありません。例えると0.5%の金利で借りていたけれど、5年後に1.9%まで金利が上昇した場合の計算です。
ここ数年を見てもこれだけの上昇は見たことがありませんので、個人的には変動金利がオススメだと思っています。
変動金利の充当額変化とは
例えば3,000万円を変動金利で0.45%の金利で借り入れたとします。支払期間は35年です。すると毎月の返済額は77,214円となります。この時1ヶ月目の返済で支払う金額は77,214円で、内訳として元金に充当される金額が65,964円、利息に充当される金額が11,250円です。
そして半年経過後に金利は見直しされていますが、返済額は毎月77,214円のままで、元金と利息の返済割合が変わる仕組みです。結果内訳の部分になりますので、半年毎の通知を確認する様にしておきましょう。
固定金利選択型
次の金利タイプは〇年固定型の金利タイプです。一般的に10年固定とか、5年固定といった商品が多いですね。借入当初から指定した期間は固定金利を採用し、返済する事が可能な金利タイプです。
ライフプランなどを作成し、お子様の教育資金のかかる期間等は〇年固定で負担を軽減したいというニーズにもピッタリだと思います。
反面、固定期間が終了すると新たに固定を選択するか、変動を選択しなければなりません。この時の金利はまだ分かりませんので、情勢と返済額を勘案して決定しましょう。
注意点としては、〇年後と指定期間が終了した際に金利が上昇していたとします。変動金利と異なり、返済額に上限設定がなされないので、悪い言い方をすれば返済額は青天井という事になります。
ストッパーが無い為どれだけ上がるか分かりません。恐らく返済額に見合わない金利であれば借り換えの対象になる事は間違いないでしょう。
全期間固定金利
一般的な金利で、フラット35等の商品がこれに該当します。この全期間固定金利は借り入れから最後まで金利が全く変わる事が無く（変わる商品もありますが、変動幅は小さいです）、返済額の見通しが一番立てやすいのが特徴です。
毎月の返済額さえ分かっていれば計画もしやすいですね。但し、他の金利タイプと異なり、金利水準は最も高く、比較しても支払い総額が一番大きい商品でもあります。一番負担を抑えにくい商品である事は間違いないですので、金利選びは慎重にする事は重要ですね。
ポイント②団信で比較する
住宅ローンを借りる時に必ず加入を義務付けられるのが団信です（フラット35の場合は任意加入となりますが、入っておく事をお勧めします）。団信の役割は、借主が返済期間中に万が一亡くなった際に残りの住宅ローンを一括返済してくれる、住宅ローン専用の生命保険商品です。
もしも残されたご家族が住宅ローンを背負う事になると、生活が非常に大変になりますので、銀行の融資条件として団信加入は必須となります。今ではこの団信も進化し、亡くなった時だけではなく、働けなくなった時にも有効に働いてくれるんです。
今の団信はどんな内容があるの？
最近の団信はバリエーションが豊富で、代表的なものとして住信SBI銀行の団信は、8大疾病プラス他の疾病や怪我で所定の状態になれば住宅ローンを0円に出来る「全疾病団信」に無料で加入する事ができます。
通常団信の内容をグレードアップさせたいのであれば、金利にプラス数%上乗せしなければなりませんが、住信SBIは無料とかなり条件は良いですね。
また健康上の理由で一般的な団信に加入できない方向けに、じぶん銀行の「ワイド団信」があります。引き受けの条件が緩くなりますが、金利にプラス0.3%ほど上乗せする事になります。
しかし、他社には無い団信ですし、健康上の理由で団信に入れなければそもそも住宅ローンが借りれなくなりますので、非常に心強いですね。
そしてフラット35を取り扱う住宅金融支援機構の機構団信には年々保険料が下がっていく特徴があり、残高が減る分、合わせて保険料も減っていくという合理的な仕組みになっています。
また、夫婦連生団信もあり、夫婦で連帯債務者として住宅ローンを借りる場合、どちらか一方が亡くなった際に、残された方の住宅ローンまで一括で返済出来るものもあります。
借入をする際のタイプに応じて団信を選びたいですが、逆に団信から入って会社を決めるのも良いかもしれませんね。
ポイント③保証料を確認しておく
この保証料は住宅を購入する際に保証会社を通す事になります。保証会社は連帯保証人の様な役割を果たしますが、細かく言うと、借主が住宅ローンの返済に滞りを生じたとします。この時、保証会社が返済額を負担してくれることになります。
これで助かったと思うのはまだ早いです。保証会社が返済を肩代わりしてくれた事に対し有難いですが、返済先が金融機関から債権回収のプロである保証会社に切り替わるだけで、返済額を免れる事にはなりません。
少し物騒な話でしたが、金融機関は保証会社の審査が通らなければ連帯保証人を求めたり、融資不可能と判断します。この時、保証会社に支払う保証料という金額が提示されますが。各金融機関によってバラバラです。
融資額によって変動はしますが、中には保証料0円の会社もありますので、諸経費を軽くしたい方は保証料の掛からない銀行を選択するのも良いでしょう。但し、一つ注意点があります。
保証料0円は審査が厳しく事務手数料が高い！？
保証料0円で謳っている銀行は実のところ審査が非常に厳しいようです。本来保証会社に支払うべき金額を無料にする訳ですから、回収できる見込み度の高いお客様に融資しますよね。つまり審査基準が厳しくなる点は否めません。
また審査に時間を要する事もありますので、余裕を持って審査に臨みたいですね。そして、保証料を0円にする代わりに、事務手数料が高くなるケースもあります。融資の審査ですので、あまり比較する事は無いかもしれませんが、諸費用を抑えたいのであれば比較する事も大事でしょう。
おすすめの金融機関
では最後に住宅ローンを選ぶ上で私がおすすめする金融機関をご紹介して終わりたいと思います。これまでのポイントを加味した上での判断であり、もしも私が住宅ローンを選ぶとしたらという目線で選んでいますので、お含みおき下さい。
住信SBIネット銀行
私が選んだ金融機関はネット系銀行である住信SBIネット銀行です。私の中ではダントツの1番ですね。やはり変動金利の水準が低く、また団信も内容が良く、保険料も0円であることから、この銀行がおすすめです。
一番魅力的に感じたのは団信です。金利は他にも同水準があるかもしれませんが、何より、団信の保証範囲の広さは目を見張るものがあります。
全疾病ですので、ある程度の重篤な疾患は対象になりますし、万が一働けなくなった際も団信による保証がありますので、ご家族も安心してくれるのではないでしょうか。また保証料も0円、そして繰上返済手数料も0円ですので、かなりスペックは高いと思います。
簡単シミュレーションをしたところ、事務手数料がやはり高いと感じましたが、金利が低い分許容範囲で考えられると判断します。またフラット35も取扱いをしており、金利水準もかなり低いですね。ネット銀行に抵抗が無ければ、利用してみて良いと思います。
住宅ローンの選び方に関するまとめ
今回は住宅ローンを賢く選ぶための3つのポイントをご紹介しました。最後に私がおすすめする金融機関もご紹介させて頂きましたが、いかがでしたでしょうか？
もちろんご覧になる方の考え方や価値観が最後の決め手になります。高額なお金を借りるので、金融機関選びはじっくりとやっていきましょう。
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