- 区分マンションとは、一部屋ごとに区分して所有するタイプのマンションで一棟ものよりも価格が低く投資がしやすい。
- 区分マンションは管理組合によって運営されますが、マンション管理の実務は管理会社に委託することが一般的。
- 不動産会社の言うことを鵜呑みにして購入すると失敗する可能性がある。
- 必ず自分自身で利回りやキャッシュフローをシミュレーションしてから判断することが重要。
思わぬ落とし穴も。区分マンション投資のメリット・デメリットをFPが解説
公開日：2019年11月28日
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アパートやマンション一棟に投資するとなると投資金額はかなり高額になることから、数百万円～数千万円くらいの手頃な価格で投資できる区分マンションに興味を示すサラリーマンが増えています。
将来の年金に不安がある昨今、区分マンション投資で将来の資金計画を立てる方は今後増えてくるでしょう。
そこで本記事では、区分マンションの特徴やメリット、デメリット、区分マンション投資をする前に知っておくべきリスクなどについて詳しく解説します。
区分マンションってどんな不動産のこと？
区分マンションとは一棟のマンションを1部屋ごとに区切って所有するマンションのことで、不動産会社がマンション一棟を建設したうえで分譲販売することから分譲マンションともいい、区分マンションの所有者のことを区分所有者といいます。
マンションを一棟所有するのとは違い、区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なることになり、各部屋の所有者が全員で管理組合という組織を形成しマンション全体を維持管理していくのです。
管理組合ってなに？
初心者投資家の方は管理組合と言われても、「管理会社のこと？」というように思うかもしれませんが、管理組合と管理会社は全く別の組織です。
管理組合とは簡単にいうと、マンション内部の町内会をイメージするとわかりやすいでしょう。
マンションは一棟の中で世帯数がかなり多くなるため、マンション内部で管理組合という町内会を作ってマンションの維持管理について運営していくのです。
管理組合は誰が運営するの？
区分マンションを購入すると所有者は強制的に管理組合の構成員（組合員）となります。
町内会については強制ではありませんが、管理組合については区分マンションを購入する以上強制的に加入することになるのです。
組合員の中から立候補や推薦で代表となる理事長、理事、監事などの役員を選出してマンション管理の具体的な運営をしていくことになります。
ただ、投資用区分マンションについては面倒などの理由から、ほとんどのケースで役員になりたいという人がいないため、数年ごとに輪番制で持ち回りにしているケースが一般的です。
管理組合と管理会社の違いとは？
区分マンションを購入すると自分自身が管理組合の構成員となり、マンションの維持管理について関わっていくわけですが、ここまで聞くと「マンション管理は管理会社の仕事じゃないの？」と疑問に思う人もいるのではないでしょうか。
区分マンションの管理については原則として管理組合が主導で行います。
ただ現実問題としてマンション管理の専門家ではないため、マンション管理の実務については管理会社に委託する形をとるのです。
つまり、管理組合が管理会社にマンションの管理を委託するのが区分マンション管理の一般的な形態です。
管理組合の実務について
管理組合は年に1度、組合員全員が参加する総会を開催して1年間の活動実績や収支状況について報告を行い、来年度の予算の承認などの決議をします。
マンション内の諸修繕の発注など細かな実務上の意思決定については、組合員の代表である理事長、理事、監事などで構成する理事会で決議を取り、さらに簡単な判断については理事長の判断で管理会社に指示を出すこともあります。
管理会社の実務について
管理会社は管理組合からの委託を受けて、管理人の手配や諸修繕が発生した際の業者の手配調整などを行います。
また、総会や理事会で使う議案書や議事録などの資料作成など、管理組合の運営全体をサポートします。
このように実務については管理会社がすべてサポートしてくれますので、管理組合としてはそこまでやることはなく、管理会社のアドバイスに従って運営していれば特段の問題はありません。
ただし、管理組合があまりにも管理会社任せだと思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあるため注意が必要です。これについては後程リスクの部分で詳しく解説します。
区分マンションのメリット
区分マンションは他の不動産と比較して投資対象としてみた場合に、どのようなメリットがあるのでしょうか。
メリット1：分散投資で賃貸経営が安定する
アパートやマンション一棟に投資すると一気に多くの家賃収入を得ることができますが、注意しなければならないのが自然災害リスクです。
昨今の日本は集中豪雨や台風による床上、床下浸水被害などの水害、そして地震など自然災害によって所有物件が深刻なダメージを受けることも少なくありません。
一棟投資だと万が一被害を受けた場合に大きなダメージを受けることとなり、最悪の場合借金だけが残ってしまって不動産投資に失敗する可能性もあります。
区分マンション投資であれば、一部屋ごとに投資ができるため継続して投資していく際に広範囲の地域に分散投資していくことで、自然災害が発生した場合のダメージを分散させることが可能です。
メリット2：流動性が高く売りたいときに売りやすい
アパートやマンション一棟となると非常に高額なので、将来的に売却しようとした際にすぐに買主が決まらない可能性があります。
例えば昨今の東京オリンピック開催に向けて不動産価格が上昇している時期に売りたいと思っても、一棟ものについてはよほど安く募集に出さない限りすぐに買い手は決まりません。
一方、区分マンションについては一般的な年収のサラリーマンでも購入できるため、一棟ものに比べて購入層が幅広く物件の流動性が高いのです。
仮に収支状況が悪くなり損切をする場合でも、区分マンションであれば損失を最小限に食い止めることができますが、一棟ものだと収支が悪い物件をしばらく持ち続けなければならないこともあります。
メリット3：維持管理状況がわかりやすい
区分マンションについては建物の維持管理状況について管理会社が細かく記録をつけて保存しているため、将来的に売却したいと思った際にマンションの現況が把握しやすくなります。
また、修繕積立金を毎月積み立てていることから将来的な大規模修繕についても計画的に行うことができます。
区分マンションのデメリット
区分マンション投資はメリットが多く初心者におすすめな投資法ですが、一方で次のようなデメリットがあることも知っておく必要があります。
デメリット1：資産形成に時間がかかる
区分マンションは分散投資できることがメリットですが、よくも悪くも一部屋ずつの投資になるため将来的に多くの戸数を保有したい場合についてはとても時間がかかります。
アパート一棟建てれば一気に10戸のオーナーになれますが、区分マンション投資となるといきなり10戸購入したくてもローン審査がおりない可能性が高いため、徐々にローンを返済して実績を作りながら物件を増やしていくことになるのです。
デメリット2：管理規約で自由度が制限される
区分マンションはマンション内のさまざまなルールについて管理規約で規定しています。
例えば、次のような事項については管理規約の定めに従って一定の制限を受けるため注意が必要です。
- 事務所としての使用
- ペットの飼育
- 楽器の演奏
- ピアノの搬入
- リフォーム工事
例えば、フローリングの張替え工事をする場合においても、一定以上の防音性能を有するフローリングを使用しないと張替え許可がおりないこともあります。
アパート一棟所有していればこれらのルールは所有者が自由に定めることができますが、区分マンションについては基本的に管理規約の定めに従わなければならないので、購入する際には事前に内容を確認しておくことが大切です。
区分マンション投資に潜むリスクと落とし穴
区分マンションは不動産投資の中では手軽な金額から投資ができるため、初心者の方が区分マンション投資で初めて不動産投資デビューをするというケースがよくあります。
不動産投資で成功したという人がいる一方で、さまざまな原因によって失敗してしまった方も少なくありません。
そこで失敗した方の話を詳しく聞くと、ある共通点が見えてきました。
ここでは実際の失敗事例から成功するためのポイントについて考えていきましょう。
失敗する人がいうNGワードとは？
そもそも区分マンション投資は必ず成功するわけではなく、時には予想外に失敗することだってあります。100％成功するわけではないから投資なのです。
むしろ失敗したときにどう考えるかによって、その後区分マンション投資で成功できるかどうかが変わってきます。
区分マンション投資に失敗して損失を出した方の中には、
- 「担当の○○さんを信用して購入したのに」
- 「株式会社○○をだから信頼していたのに」
といったように、仲介の不動産会社や担当者を信じたことで失敗したと口に出す方が多くいますが、これらのワードは区分マンション投資で成功したければNGワードと思ってください。
成功するために信じていいのは人ではなく数字
不動産投資は区分マンション投資も含め学校や塾で教えてくれることではないので、最初のうちはみな知識が不足しています。
成功する人は自ら率先してセミナーに参加したり、関連書籍を読むなどして知識をつけますが、失敗する人の多くはそういった努力をせず、不動産会社の甘い話にすぐに乗ってしまうのです。
そして投資が失敗した時に、「○○を信じたのに」と言って失敗した責任を不動産会社や担当者に転嫁してしまい、自分自身の努力不足には一切目を向けません。
区分マンション投資で成功したければ、不動産会社の言うことをそのまま鵜呑みにするのではなく、自分自身でもキャッシュフローをシミュレーションして成功する可能性がどの程度あるのかについてよく確認することが大切です。
区分マンション投資は一棟ものとは違い、一部屋だけなので利回りについてもシンプルに計算することができますので初心者の方でもちょっと計算すればシミュレーションできます。
「○○を信じていたのに」という言葉を発する人は、厳密にいうと信じていたのではなく自分自身で情報を収集したり計算してシミュレーションしたりする手間を惜しんだだけなのです。
ランニングコストを甘く見ると落とし穴にはまる
区分マンション投資の利回りを計算する際に、家賃収入から控除すべきランニングコストを甘く見すぎると数年後に落とし穴にはまってしまう恐れがあります。
なぜなら、ランニングコストは購入当初よりも築年数の経過とともに値上がりしていくことが多いからです。
修繕積立金が10倍になることも
区分マンション投資のランニングコストの中で最も値上がり幅が大きいとされているのが修繕積立金です。
修繕積立金とは将来マンションで行う大規模修繕工事費用に充てるために、毎月各部屋の所有者が支払う積立金のことで、区分マンション投資の代表的なランニングコストになります。
区分マンションの分譲業者が物件を売りやすくするために、新築当初の修繕積立金の金額はかなり低く設定されておりワンルームの場合は一部屋当たり数百円ということも少なくありません。
ところが、徐々に築年数が経過していくとそのしわ寄せがきて将来的に大規模修繕をするためには修繕積立金を10倍やそれ以上の金額にしなければならなくなるのです。
修繕積立金が値上がりすると毎月のキャッシュフローが悪くなるとともに、利回りについても低くなってしまうためメリットはありません。
区分マンション投資で失敗しないためには、修繕積立金などのランニングコストは当初よりも値上がりすることを前提に考えて、キャッシュフローには常に余裕を持たせられるよう計画することが重要です。
区分マンション投資に関するまとめ
区分マンション投資は年収400万円くらいの一般的なサラリーマンの方でも気軽に始められるというメリットがある一方で、失敗するとローンが返済できなくなって最悪の場合破産してしまうリスクもあります。
ただ、成功することは決して難しくはありません。
大切なことは知識と情報を集めた上でできる限り正確なキャッシュフローのシミュレーションを行い、最終的には不動産会社のアドバイスに従うのではなく自分自身で決断することです。
決断を他人任せにしないだけで、区分マンション投資で失敗する可能性はかなり低くなるのです。
不動産会社は自社の利益のために物件を売っていますので、客観的に見てその区分マンションがおすすめかどうかは教えてくれません。
おすすめかどうかの判断は自分にしかできない、ということをぜひ覚えておいてください。
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