- 少額で不動産投資を始めるなら中古区分マンション、地方の戸建てなどに投資するほか、クラウドファンディングやREITといった投資法がある。
- 少額ならローンが組みにくい方でも少ないリスクで徐々に始めることが可能。
- 少額投資は継続していくことが重要。様々な種類の投資法と組み合わせることでリスクヘッジにつながる。
【初心者必見】少額でも不動産投資はできる！始め方＆ポイントをFPが解説！
公開日：2019年11月6日
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不動産投資に興味はあるけれど、高額というイメージが邪魔をしてまだやったことがないという方は多いのではないでしょうか。
確かに不動産は高額な投資商品ですが、やり方によっては少額でも不動産投資を始めることが可能です。
そこで今回は、少額でできる不動産投資の始め方ややり方、初心者が注意すべきポイントなどについて詳しく解説します。
少額投資は初心者におすすめ
不動産投資をする場合に、初心者の方がいきなり億単位の物件に投資するとなると、どうしてもハイリスクになってきます。
そこでまずは少額投資で始めてみて、不動産投資とはどんなものなのかを理解し、慣れてから高額物件に投資する方がおすすめです。
不動産投資でいう少額とは？
不動産投資の王道といえば一棟もののアパートなどがありますが、一棟投資となると一度に億単位の投資が必要になるほか、災害の多い日本においてリスクが一点に集中するというデメリットがあります。
不動産投資で少額なものとしては、区分マンションが一つの選択肢です。中古の区分マンションであれば、東京都内だとしても郊外のエリアを探せば500万円以下でも投資することができます。
そこで今回は、500万円以下を少額の目安と考えて不動産投資法についてご紹介していきたいと思います。
不労所得で将来も安心
少額から不動産投資を始めることには様々なメリットがありますが、中でも一番重要なことは老後の生活資金となる不労所得の確保です。
人生100年時代と言われ長生きすることが当たり前になっている昨今ですが、先日の金融庁の発表では老後の生活資金として年金以外で2,000万円程度が不足するとの見解を示しました。
これは国が不安を煽ろうとしているのではなく、国民に対して金融リテラシーをあげてほしいというシグナルを発しているのです。
貯蓄マインドから投資マインドへ
日本人は貯蓄マインドが古くから根付いているため節約して貯蓄することを美徳とする傾向がありますが、人生100年時代を乗り切るためには、貯蓄ではなく運用して働けなくなった後も安定的な不労所得を確保することが必須になります。
そこで貯蓄マインドから投資マインドに切り替えて、サラリーマンでも無理なく始められる少額投資を始めていくことが今の国民に求められているのです。
初心者でもできるお手軽少額投資の方法の仕組み
少額投資の必要性をある程度ご理解いただけましたでしょうか。ここからは、実際に不動産投資を少額で始めるやり方や、少額投資の種類について詳しく解説していきます。
少額投資の始め方
少額投資を始めるためには元手となる資金が必要になります。
通常の不動産投資のように金融機関から融資を受けて始めることも可能ですが、少額投資の場合は後ほど解説しますが通常の不動産投資に比べると融資が受けにくいケースがあるので、できればある程度の投資資金は事前に貯蓄しておくことがおすすめです。
1年あれば十分貯蓄できる
投資資金を貯蓄するというと、時間的ロスがリスクのように感じるかもしれませんが、少額投資で必要となる投資資金は100万円程度あれば十分なので、一般的なサラリーマンの方であれば1年間集中して貯蓄すれば十分準備することが可能です。
少額投資は始めた後ローンの返済に苦しむリスクはほとんどないので、最初の貯蓄さえ頑張れば後は少しずつリターンを受け取ることができます。
少額不動産投資の種類について
少額から始められる不動産投資にはどのような種類があるのでしょうか。投資法ごとに解説していきます。
中古ワンルーム区分マンション投資法
不動産投資の中でも一部屋から購入できる区分マンションに投資する方法があります。
ただ、区分マンションでも新築だと都内のワンルームで2,500万円以上することもあるため、少額で始めるためには築15年前後の中古区分マンションで、できるだけ郊外のものを選定しなければなりません。
都内であれば、東京23区外の私鉄沿線（西武新宿線、西武池袋線、小田急線、京王線、東武線など）の物件が狙い目です。
郊外でもJR中央線などJR沿線の物件は価格が若干高めなので、少額投資であれば価格が落ち着いている私鉄沿線で探す方がおすすめです。
ローンを組む際の注意点
上記条件にあてはまる中古区分マンションであれば500万円程度でも購入が可能ですが、ローンを利用する際には注意が必要です。
新築物件を購入する際には、購入する物件自体の担保評価が高いので、購入価格の100%満額のフルローンが出たりすることもありますが、中古の場合は担保評価が低く見られるため、ある程度の元手が必要になります。
神奈川や千葉であれば、首都圏にも関わらず200〜300万円程度でも購入できる物件がありますので、ローン審査が心配な方は購入金額満額を貯蓄で賄うという選択肢もありでしょう。
地方の戸建投資
比較的手頃に購入できる地方の戸建を使って投資する方法もあります。
地方の戸建物件はもともと投資目的で売りに出ているものはほとんどなく、基本的には自己使用を前提に売りに出ているため、家賃を想定して利回り計算をしてみると、賃借人さえ決まればかなり高利回りが実現できる場合があるのです。
うまくいけば長期安定収入になる
地方の戸建というと不動産投資のイメージが湧かないかもしれませんが、実は立地さえ慎重に吟味すれば地方は戸建賃貸の需要が意外にあるので、高利回り物件に化ける可能性があります。
主なターゲットとしては低所得者世帯やシングルマザーなど、住宅ローンが組めないけれども一戸建てに住みたいという客層です。
特に小さな子どもがいる世帯については、近隣への騒音を気にしてマンションよりも戸建を希望するケースが多く、住宅ローンが組めない人に戸建賃貸が意外とマッチします。
リフォーム費用も考慮することが重要
地方の中古戸建物件はもともと賃貸目的で売りに出ているわけではないので、購入後はある程度の手直しが必要になることを見込んでおく必要があります。
特にバスルームやキッチンなどの水まわりが古い場合は、100万円以上のリフォーム費用がかかる可能性がありますので購入時にはその金額も考慮して検討しましょう。
クラウドファンディングによる不動産投資
最近話題になることが多いクラウドファンディングですが、不動産投資にも応用されてきており少額から投資ができる場合があります。
クラウドファンディングとはインターネットを使って不特定多数の人から出資を募ることで、海外でも注目を集めており、投資の対象は不動産以外にも事業やサービス、商品など様々です。
クラウドファンディングのタイプを大きく分けると次の4つの種類があります。
- 寄付型クラウドファンディング：リターンを求めず、単に寄付をするタイプです。
- 投資型クラウドファンディング：事業を始めたい人に投資するタイプで、一定のリターンがあります。
- 融資型クラウドファンディング：資金を必要とする人や法人に資金を融資するタイプで利息などのリターンがあります。
- 購入型クラウドファンディング：不動産などの高額なものを共同で出資して購入するタイプで、少額不動産投資はこれに該当します。
簡単に言うと、高額な不動産を不特定多数の人同士で資金を出資しあって購入し、そこから生じる家賃などの利益の配当を受けられるということです。
不動産に特化したクラウドファンディングとしては、オーナーズブックが比較的有名で、東証マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社が運営しています。
クラウドファンディングを活用した不動産投資は、数万円程度という非常に少額から始められるというメリットがあるだけではなく、物件の選定や運用面は不動産のプロに任せられるため、知識や情報が少ない初心者ならではのリスクを抑えることができるのです。
株式投資感覚できるREIT
REITとは不動産投資信託の事で、不動産に直接投資するのではなく、不動産を運用する不動産投資法人に投資する方法です。
投資を受けた不動産投資法人は集めた資金を利用して不動産投資をして、得られた利益を投資家に配当します。
投資家は信頼できる不動産投資法人を選定して投資するだけなので、不動産経営に関するノウハウは一切不要でです。
中には株式投資のように簡単に投資できるものもあるので、株式投資をやったことがあるという方であれば感覚を掴みやすいでしょう。
ただ、不動産を所有するわけではないのでオーナーとしての実感を味わいたいという人には向いていません。
少額投資で多くの利益を生む
少額投資の方法をいくつかご紹介してきましたが、少額投資というとどうしてもローリターンに留まってしまうという懸念があり、効率的な資産運用には向いていないのではとの声もあったりします。
ただ、少額投資だからといって必ずしもローリターンというわけではありません。
継続投資でリターンを増やす
少額投資は1回だけではローリターンで終わってしまいますが、継続して投資していくことで徐々にリターンが増えていきます。
特にクラウドファンディングやREITなどについては一口あたりの投資額が数万円程度と非常に少額なので、慣れてきたら徐々に増やしていくことで、ゆっくりですがリターンを増やしていくことが可能です。
リスク分散が最大の特徴
少額投資で少しずつやるのであれば、最初から高額な融資を利用して投資したほうが効率的なのではと思うかもしれませんが、初心者の場合は一つの投資対象に投資資金が集中すると万が一の時に立て直すことができないほどのダメージを被ります。
少額投資であれば同じ不動産投資の枠組みの中でも、様々な物件に分散して投資ができるので地震や台風といった災害に対してもリスクヘッジが可能です。
もっと言えば、不動産投資に限らず株式投資や投資信託、FXなどと組み合わせることでさらにリスクヘッジになります。
このように少額に抑えることで、他の投資にも資金が回せて分散投資できることが最大のメリットと言えるでしょう。
少額投資でおすすめの賃貸運営法
少額で不動産投資を始める場合は、賃貸運営についても一定の工夫が必要となります。例えば、500万円で買った区分マンションに対して毎回10万円以上かかる原状回復工事を発注していたら割に合いません。
少額で購入できる区分マンションは家賃も4万円前後と非常に安いケースが多いため、賃貸運営をするにあたってはできる限り原状回復工事や諸修繕費用などのランニングコストを抑える必要があるのです。
自主管理と相見積もりを活用する
ランニングコストを抑えるためには、できるだけ管理会社に管理を委託せず自分自身で賃貸管理をすることで管理料3,000円程度を削減できます。
区分マンション1部屋であれば、自主管理してもそこまで面倒なことはありません。サラリーマンでも片手間でできるレベルです。
また、原状回復工事などを発注する際には必ず複数社で相見積もりをとって、できる限りコストパフォーマンスがよい業者に発注するよう心がけましょう。
最終的には自分でやることも視野に
区分マンションや戸建てなどで少額不動産投資していくのであれば、最終的にはできるだけ自分でできる施工は自分でやることを視野に入れるとより利益が出やすくなります。
自分でやるといっても、自分自身で内装工事をするということではなく工事箇所ごとに最安値の業者に振り分けて発注できるようになるということです。
例えばエアコン交換にしても内装業者にまとめて発注したほうが手配が楽ですが、コストについては割高になることがあります。むしろエアコンだけ家電量販店に来店して自分で購入したほうがコストダウンできます。
また、壁紙やフローリングの張替えなどについてもアマゾンなどで安い具材を自分で調達して、施工だけ職人さんに日当を支払ってやってもらうという方法でコスト削減を行っているオーナーさんもいます。
少額でできる不動産投資に関するまとめ
今回は、不動産投資の中でも初心者が気軽に始めやすい少額でできる投資法についてご紹介してきました。
少額投資は当初ローリターンになりがちなので、ランニングコストを削減する意識を強く持つことがとても重要です。
コスト削減などを考える余裕がないという方は、クラウドファンディングやREITなど運営面をプロに任せられる投資法で始めることをおすすめします。
少額投資は継続することでリスク分散しながら徐々に資産を増やすことができますので、安定した老後の生活資金を確保したい方などには非常に適している投資法と言えるでしょう。
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